石油危机，以及后来的高通胀的，对这一做法造成了极大的冲击。在1973年左右的石油危机后，利率水平持续大幅度走高，到了70年代末80年代初，利率水平已经攀升到令人难以置信的高位（15% – 20%）。对于抵押贷款来说，当初签订的合同都是极低的固定利率，跟当前的市场水平比起来，借款一方的盈利巨大，而出借一方的损失惨重。有道是人算不如天算，这一次拥有众多精算师的银行又一次失算了。
这一场通胀催生了现代mortgage行业再一次的重大改革。在以往，mortgage的履行期限就是全额本金的偿还期限，利率的锁定也是长期的，直到合同结束为止，称为fully amotized mortage，即只有当本金付清之后，合同才会结束（maturity）。为了保护双方能够避免利率急剧变化的所带了的风险风险，mortgage term的做法变得越来越普遍了。当借贷双方签订mortgage协议时，具体的还款金额和时刻表仍然按照整个amortization期限来计算，但是规定这份合约的有效期只要较短的一段时间，从1年到数年不止，通常为3年或5年的期限。在此期间利率是锁定的，而合同期满之后双方会重新谈判新的利率，而还款金额会按照剩下的amortization年份来计算。
另外一个变化就是浮动利率（variable rate mortgage）变地越来越普及，浮动利率使得银行可以将利率风险全部转移给消费者，而对消费者而言，浮动利率可使得他们能够享受到较低的起始利率，如果规划得当可以节省相当的利息付款。
经过这些多次的改进和完善之后，逐渐地形成了我们今天所使用mortgage贷款。整个行业也更加稳定和健康地发展，直到21世纪初“次贷危机”的出现为止。
有人说次级贷款subprime mortgage是一种创新产品，这纯粹上是胡说八道。次级贷款从本质上来说，就是将过去近百年来所整个行业缴付高额学费后才学到的经验教训和改进全部抛弃，次级贷款的核心基础就是建立在房价会永远上涨的假设之上，这与1929年前的做法何其相似。
而现在在美国，在经历了惨痛的次贷危机之后，贷款业的做法又走向了另外的一个极端。很多双方都有工作的夫妇，用已经大幅下跌后的价格购买了一处完全可以负担得起的房产，但是却申请不到贷款。银行的做法明显的是矫枉过正，担心过度，这种情况一时之间难以改善，只有当房地产市场慢慢复苏以后mortgage行业才会重回正轨。
而一旦房地产市场迎来下一次的繁荣，今天的这些经验教训又会很快被人忘记的，这个市场会再度疯狂，直至再次破灭。没有办法，这就是资本主义的宿命，而我们能做到的，就是在为自己攫取利润的同时，时时刻刻防范好可能出现的风险。
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